Das Vertrauen der Bauherren ist gefallen – und die Warnungen für den Immobilienmarkt werden immer deutlicher

Das Vertrauen der Bauherren ist gesunken — und die Warnung für den Wohnungsmarkt wird immer schwerer zu ignorieren

Von Drew Stegman

Die Wohnungsdaten von April lieferten eine klare Botschaft: Der US-Wohnungsmarkt steht weiterhin unter erheblichem Druck, und die Bauunternehmer sind sich dessen bewusst. Der NAHB/Wells Fargo Housing Market Index, eines der am genauesten beobachteten Messinstrumente für die Stimmung der Bauherren, fiel im April um vier Punkte auf 34 nach 38 im März. Das ist die niedrigste Lesung seit September 2025, und der Index bleibt seit 24 Monaten unter dem neutralen 50-Niveau. Mit anderen Worten, mehr Bauherren betrachten die Bedingungen als schlecht als gut.

Diese Überschrift allein ist schon schwach, aber die Interna machen diesen Bericht besorgniserregender. Der NAHB berichtete, dass der Index für aktuelle Verkaufsbedingungen auf 37 fiel, die Verkaufsprognosen für die nächsten sechs Monate auf 42 sanken und der Verkehr potenzieller Käufer auf 22 zurückging. Wenn die aktuellen Bedingungen, die zukünftigen Erwartungen und der Käuferverkehr alle gemeinsam nach unten gehen, ist das kein einmaliger Wackler. Es ist ein Zeichen für einen Markt, der über die gesamte Pipeline hinweg an Momentum verliert.

Nicht nur eine Nachfragesache — Es ist auch eine Kostensache

Die wichtigste Erkenntnis ist, dass dies nicht nur eine Nachfragesache ist. Es ist auch eine Kostensache. Der NAHB berichtete, dass 62% der Bauherren angaben, dass die Lieferanten die Kosten für Baumaterialien aufgrund höherer Kraftstoffpreise erhöht haben, und 70% sagten, dass die Unsicherheit über die Materialkosten es schwierig machte, Wohnungen zu bepreisen. Bauunternehmer haben zudem mit höheren Lohnkosten und Zöllen auf importierte Materialien und Geräte zu kämpfen. Diese Kombination ist toxisch für den Wohnungsbau: Käufer sind zinsabhängig, Bauunternehmer sind kostenmäßig eingeschränkt, und keine der Seiten hat viel Spielraum, um einen weiteren Schock zu absorbieren.

Die Hypothekenzinsen bleiben ein wesentlicher Teil des Problems. Der beliebte Darlehenszins für 30 Jahre fest lag im späten Februar im Durchschnitt bei 5.98%, sprang zu Beginn des Aprils auf 6.46% und lag in der folgenden Woche im Durchschnitt bei 6.37%. Die jüngste wöchentliche Veröffentlichung von Freddie Mac zeigte, dass der Zinssatz am 16. April 2026 leicht auf 6.30% zurückging, aber das hinterlässt die Finanzierungskosten immer noch signifikant über dem Niveau, das notwendig wäre, um eine stärkere Frühjahrsverkaufsaison einzuleiten. Ein kleiner wöchentlicher Rückgang ist hilfreich, löst jedoch das Problem der Erschwinglichkeit nicht.

Bauunternehmer reagieren — aber nicht aus einer Position der Stärke

Die Bauunternehmer reagieren, aber nicht auf eine Weise, die Stärke signalisiert. Der NAHB berichtete, dass 36% der Bauunternehmer im April die Preise senkten, nur leicht unter 37% im März, während der durchschnittliche Preisnachlass auf 5% von 6% zurückging. In der Zwischenzeit nutzten 60% der Bauunternehmer Verkaufsanreize, was den 13. Monat in Folge markiert, in dem die Anreize bei oder über 60% blieben. Das zeigt, dass Bauunternehmer nach wie vor stark auf Nachlässe angewiesen sind, um Produkte abzusetzen, selbst wenn sie von Monat zu Monat etwas weniger aggressiv geworden sind.

Das regionale Bild bot wenig Trost. Betrachtet man die dreimonatigen gleitenden Durchschnitte, sagte der NAHB, dass der Nordosten auf 42 fiel, der Mittlere Westen auf 41, der Süden bei 35 blieb und der Westen auf 29 sank. Das ist wichtig, denn es zeigt, dass die Schwäche nicht auf eine überhitzte Region beschränkt ist. Der Westen bleibt besonders schwach, und selbst die stärksten Regionen signalisieren noch keinen boomenden Markt für neue Wohnungen.

Der Verkauf von bestehenden Wohnungen hilft auch nicht weiter

Die Wohnungsnachfrage außerhalb des neuen Bauens sendet nicht gerade eine bullische Botschaft. Reuters berichtete, dass die Verkäufe bestehender Häuser im März um 3,6% auf einen Jahreswert von 3,98 Millionen fielen, den schwächsten Wert seit neun Monaten. Gleichzeitig stieg der Medianpreis für bestehende Häuser auf 408.800 $, ein Rekordhoch für März, und die National Association of Realtors senkte ihre Wachstumsprognose für den Hausverkauf 2026 auf 4% von 14%. Das ist eine schlechte Kombination für den breiteren Markt: schwache Volumina, weiterhin hohe Preise und Käufer, die weiterhin ausgeschlossen bleiben.

Es gibt auch ein Stimmungsproblem, das auf der Mathematik aufbaut. Das Verbrauchervertrauen der US-Amerikaner fiel Anfang April auf einen Rekordtiefstand von 47,6. Für den Wohnungsmarkt ist das fast genauso wichtig wie die Zinsen. Der Kauf eines Hauses ist nicht nur eine Finanzierungsentscheidung. Es ist eine Vertrauensentscheidung. Wenn Haushalte sich schlechter über die Wirtschaft fühlen, sich Sorgen um ihre Berufsaussichten machen oder erwarten, dass die Inflation hartnäckig bleibt, sind sie eher geneigt, einen Kauf zu verschieben, selbst wenn die Hypothekenzinsen leicht sinken.

Die Datenlücke, über die sich Investoren im Klaren sein sollten

Ein oft unterschätzter Punkt ist der Zeitpunkt des Datenflusses. Das Census Bureau hat die Berichte über den Neuen Wohnungsbau für Februar und März verschoben, die jetzt für den 29. April 2026 geplant sind. Das bedeutet, dass Investoren noch nicht über die aktuellsten offiziellen Daten zu Baubeginn und -genehmigungen verfügen, die sie normalerweise nutzen würden, um das HMI-Signal zu bestätigen oder in Frage zu stellen. Bis dahin ist das Vertrauen der Bauherren einer der klarsten Echtzeit-Schnappschüsse, die für den Zustand des Wohnungsmarktes verfügbar sind.

Wichtige Datenpunkte auf einen Blick

• HMI: 34 im April, von 38 im März — niedrigster Stand seit September 2025
• Neutrallinie: Alles unter 50 bedeutet, dass mehr Bauunternehmer die Bedingungen als schlecht einschätzen als gut
• Aktuelle Verkäufe: 37 | Zukünftige Verkäufe (6 Monate): 42 | Käufertraffic: 22
• Bauunternehmer, die Preise senken: 36%; durchschnittlicher Nachlass: 5%
• Bauunternehmer, die Anreize nutzen: 60% — der 13. Monat in Folge bei 60% oder höher
• Druck durch Materialkosten: 62% der Bauunternehmer berichteten von Preiserhöhungen der Lieferanten; 70% sagten, die Preise für Häuser zu bestimmen, sei schwierig
• 30-Jahres-Hypothekenzins: 6.30% am 16. April 2026 (Freddie Mac)
• Verkäufe bestehender Häuser: 3,98 Millionen Jahresrate im März, Rückgang um 3,6% — Tiefstand seit neun Monaten

Fazit

Der HMI für April besagt nicht, dass der Wohnungsmarkt zusammenbricht, aber er sagt, dass der Markt immer noch Schwierigkeiten hat, einen stabilen Fuß zu fassen. Das Vertrauen der Bauherren ist schwach, der Käuferverkehr ist schwach, die Verkaufsprognosen sind gefallen, und die Kosten bleiben unangenehm hoch. Der Wohnungsmarkt befindet sich immer noch zwischen hohen Finanzierungskosten und erdrückender Erschwinglichkeit, und bis einer dieser Druckfaktoren signifikant sinkt, wird jede Erholung wahrscheinlich uneven und fragil bleiben.

Für Investoren, die die breitere Wirtschaft beobachten, ist der Wohnungsmarkt eines der klarsten Frühwarnsysteme. Wenn Bauunternehmer die Preise senken, sich mit Anreizen eindecken, den Käuferverkehr zurückgehen sehen und Schwierigkeiten haben, Häuser zu bepreisen, weil die Materialkosten unberechenbar sind — dann ist das kein gesundes Umfeld. Es ist ein Markt, der noch auf die Bedingungen wartet, die eine echte Erholung ermöglichen würden.

Quellen: NAHB (April 2026), Freddie Mac PMMS (16. April 2026), Reuters Bericht über Verkäufe bestehender Häuser (13. April 2026), Reuters Bericht über die Stimmung der Bauunternehmer (15. April 2026), Census Bureau Neuer Wohnungsbau.

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Updated for 2026

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